Aller au contenu

Déclaration préalable ou permis de construire : le tableau qui tranche

Portrait illustré de Nadia BellecNadia Bellec · Vérifié en août 2026 · Logement

Ce qui fait refuser ce formulaire : Ce n'est ni la nature ni le prix des travaux qui décide du régime, mais la surface créée et l'endroit du terrain. Le mauvais imprimé fait revenir le dossier.

Où obtenir ce formulaire

Le document officiel se retrouve sur service-public.gouv.fr, page ouverte et lue le 27/08/2026.

Accéder au formulaire officiel

Entre la déclaration préalable et le permis de construire, ce n’est ni la nature des travaux ni leur coût qui décide : c’est la surface créée, l’endroit où se trouve le terrain, et le fait que le projet porte ou non sur une maison individuelle. En zone urbaine couverte par un PLU, une extension bascule en permis de construire au-delà de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créés ; ailleurs et en site protégé, la bascule se fait dès 20 m². Le tableau ci-dessous met les deux régimes côte à côte, avec l’imprimé exact et son millésime relevé sur le document lui-même le 26 août 2026.

Comment ce tableau a été établi

Trois critères, et trois seulement : ce qui fait basculer d’un régime à l’autre, l’imprimé à déposer et son millésime, ce qui fait revenir le dossier. Tout le reste — le prix des travaux, le choix d’un artisan, la fiscalité locale — est hors sujet ici.

Ce qui a été ouvert le 26 août 2026 : les huit PDF Cerfa d’urbanisme servis par le portail des formulaires, dont le millésime a été lu sur la première page du document et non sur une page qui en parle ; les fiches « Déclaration préalable (DP) » et « Permis de construire (PC) » de service-public.gouv.fr, dont chaque adresse a été appelée en suivant les redirections, avec relevé du code final, de l’adresse d’arrivée et du titre de la page servie.

Ce qui a été écarté, et pourquoi : le permis d’aménager et le permis de démolir, qui sont deux autres régimes et méritent leur propre comparaison ; les règles locales (PLU, règlement de lotissement, site patrimonial remarquable), parce qu’elles varient d’une commune à l’autre et qu’aucune page nationale ne peut les énoncer à la place de votre mairie ; l’outre-mer, non examiné.

formulaire.org est financé par la publication de liens commerciaux. Aucun lien commercial n’est placé dans les tableaux ci-dessous, et aucune des sources citées n’a payé pour y figurer.

40 m²surface de plancher ou emprise au sol crééeDéclaration préalablecréation ≤ 40 m²(20 m² hors zone PLU)Permis de construirecréation > 40 m²(> 20 m² hors zone PLU)

Le seuil qui sépare les deux régimes en zone couverte par un PLU. Relevé sur les pages officielles consultées le 26/08/2026.

Le tableau qui tranche

Ce qui est comparé Déclaration préalable Permis de construire
Ce que c’est Une autorisation d’urbanisme allégée : travaux trop petits pour un permis, trop visibles pour être libres L’autorisation d’urbanisme de droit commun pour une construction nouvelle ou des travaux importants sur l’existant
Surface créée, en zone urbaine couverte par un PLU Jusqu’à 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créés Au-delà de 40 m²
Surface créée, hors de cette zone ou en site protégé Jusqu’à 20 m² Au-delà de 20 m²
Imprimé Cerfa 16702*03 (constructions et travaux) ou 16703*03 (installations et aménagements) Cerfa 13406*17 (maison individuelle et annexes) ou 13409*17 (tout le reste)
Délai d’instruction, cas général 1 mois à compter du dépôt du dossier complet 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets
Délai en secteur protégé 2 mois 3 mois (maison individuelle), 4 mois (autres projets)
Silence de l’administration au terme du délai Décision de non-opposition — sauf cas où l’imprimé exclut la décision implicite Permis tacite — sauf cas où le permis tacite n’est pas possible, dont la mairie doit vous informer dans le mois
Pièce obligatoire dans tous les cas Une seule : le plan de situation du terrain (DPC1 sur le 16702, DP1 sur le 13703) Huit : PCMI1 à PCMI8, chacune rattachée à un article du code de l’urbanisme
Dossiers complets en dépôt papier 2, plus 2 exemplaires supplémentaires du plan de situation 4, plus 5 exemplaires supplémentaires des plans PCMI1, PCMI2 et PCMI3 — 5 dossiers en secteur protégé, 6 en cœur de parc national
Architecte Même règle : obligatoire par principe, sauf particulier construisant pour lui-même une construction non agricole dont la surface de plancher, extension cumulée à l’existant, n’excède pas 150 m²
Durée de validité 3 ans, prorogeable deux fois un an, à demander au moins deux mois avant l’expiration 3 ans à compter de la notification
Caducité Même règle : travaux non commencés dans les 3 ans, ou interrompus plus d’un an
Recours d’un tiers Même règle : 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage du panneau (article R. 600-2 du code de l’urbanisme)
Retrait par l’administration Même règle : 3 mois, après vous avoir permis de répondre à ses observations

Les seuils de 20 m² et 40 m² proviennent du relevé effectué le 21 août 2026 pour notre fiche déclaration préalable de travaux. Ils ne figurent pas sur les deux fiches de référence de service-public.gouv.fr que nous avons ouvertes le 26 août 2026 : voir plus bas ce que cela implique.

16702*03DP maison individuelle16703*03DP autres projets13406*17PC maison individuelle13409*17PC autres constructions13703*12DP lotissement / division13410*13Permis d'aménager13408*14Permis de démolir13407*11Ouverture de chantier

Millésimes lus sur les PDF officiels eux-mêmes le 26/08/2026 — le numéro après l’astérisque change à chaque révision.

L’imprimé exact, et son millésime lu sur le document

Un numéro de Cerfa ne suffit pas : c’est le millésime, les deux chiffres après l’astérisque, qui dit si l’imprimé est celui d’aujourd’hui. Chacun des huit documents ci-dessous a été téléchargé le 26 août 2026 depuis le portail des formulaires, et le numéro a été lu sur sa première page.

Imprimé Intitulé porté sur le document Vous le prenez si…
16702*03 Déclaration préalable — Constructions et travaux non soumis à permis de construire votre projet crée ou modifie une construction sans atteindre le seuil du permis
16703*03 Déclaration préalable — Installations et aménagements non soumis à permis d’aménager votre projet porte sur un aménagement et non sur une construction (lotissement, aire de stationnement, division de terrain)
13703*12 Déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes cas particulier — voir l’avertissement ci-dessous
13406*17 Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions vous construisez ou agrandissez une maison individuelle ou ses annexes, ou vous aménagez pour l’habitation une construction existante
13409*17 Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions tout le reste
13407*11 Déclaration d’ouverture de chantier vous avez un permis et vous commencez les travaux
13408*14 Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux les travaux sont finis, quel que soit le régime de départ
13410*13 Demande de certificat d’urbanisme vous voulez connaître les règles applicables au terrain avant de vous engager — voir notre fiche certificat d’urbanisme opérationnel

L’avertissement sur le 13703*12. Il se télécharge encore à son adresse directe, et c’est précisément ce qui trompe : un imprimé toujours accessible n’est pas forcément celui que la mairie attend. La fiche de référence de service-public.gouv.fr ne cite plus que le 16702 et le 16703, et le 13703 renvoie lui-même vers les Cerfa 13702 et 13404, qui ne sont plus servis. Nous n’affirmons pas qu’il est refusé : nous disons que nous ne l’avons pas établi, et que la mairie du lieu du projet est la seule à pouvoir le confirmer.

Dépôten mairieRécépissédate de départdu délai1 moispour signalerun dossier incomplet3 moispour complétersinon rejetDécisionou décisiontacite

Le calendrier de l’instruction tel qu’imprimé sur les récépissés des Cerfa, relevé le 26/08/2026.

Ce qui fait revenir le dossier

Le motif de renvoi n’est presque jamais le fond du projet. C’est l’horloge, et elle ne démarre qu’au dossier complet.

Ce qui bloque Ce qui se passe alors
Une pièce du bordereau manque La mairie a 1 mois à compter du dépôt pour vous la réclamer ; vous avez alors 3 mois pour compléter. Tant que la pièce n’est pas arrivée, l’instruction n’avance pas — et passé ces 3 mois sans réponse de votre part, la demande est considérée comme rejetée.
Le mauvais imprimé a été déposé Le régime ne correspond pas au projet : le dossier repart, et le temps passé est perdu.
La case « architecte » a été cochée à tort C’est une déclaration sur l’honneur. La dispense suppose que vous construisez pour vous-même et que l’ensemble après travaux reste sous 150 m² de surface de plancher.
Le projet est en secteur protégé Le délai est majoré, mais l’administration doit vous le notifier dans le mois qui suit le dépôt. Passé ce premier mois sans courrier, le délai initial ne peut plus être modifié.
Le permis tacite n’est pas possible Certains projets en sont exclus. C’est aussi dans le premier mois que l’administration doit vous en informer.
Une pièce hors bordereau vous est réclamée Le bordereau porte la phrase « Cette liste est exhaustive et aucune autre pièce ne peut vous être demandée ». Vous êtes fondé à demander sur quel fondement la pièce est exigée.

150 m²surface de plancher cumulée de l'ensemble, pas de l'extension seuleSans architectetotal après travaux≤ 150 m²Architecte obligatoiretotal après travaux> 150 m²

L’architecte se juge sur le total après travaux, pas sur la surface créée. Relevé le 26/08/2026.

Le verdict, par situation

  • Abri de jardin, piscine, clôture, ravalement, fenêtre de toit sur une maison — déclaration préalable, Cerfa 16702*03. Une seule pièce est obligatoire, le plan de situation ; le plan en coupe (DPC3) s’ajoute si vous modifiez le profil du terrain, ce qui est le cas d’une piscine enterrée.
  • Extension jusqu’à 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU — déclaration préalable, à condition que l’ensemble après travaux reste sous 150 m² de surface de plancher. Au-delà de ce cumul, l’architecte devient obligatoire même si la formalité reste la déclaration.
  • Extension qui porte l’ensemble au-delà de 150 m² — deux bascules en même temps : permis de construire, et architecte obligatoire. C’est la situation la plus souvent sous-estimée.
  • Maison neuve — permis de construire, Cerfa 13406*17, huit pièces obligatoires, quatre dossiers en dépôt papier, deux mois d’instruction.
  • Projet porté par une personne morale — l’architecte est obligatoire sans exception, hors exploitations agricoles ; et dans une commune de plus de 3 500 habitants, le dépôt par voie électronique est la seule voie possible.
  • Vous ne savez pas encore ce que le terrain autorise — ne déposez rien : demandez d’abord un certificat d’urbanisme avec le Cerfa 13410*13.

Ce que les sources officielles ne tranchent pas

Il faut le dire clairement, parce que c’est le point le plus inconfortable de cette page. Les deux fiches de référence de service-public.gouv.fr que nous avons ouvertes le 26 août 2026 ne publient pas les seuils en mètres carrés qui font basculer d’un régime à l’autre : elles renvoient aux règles d’urbanisme locales. Les seuils de 20 m² et 40 m² du tableau viennent de notre propre relevé du 21 août 2026 sur le portail des formulaires. Ils donnent le mécanisme général, ils ne remplacent pas votre PLU.

N’ont pas été établis non plus : le sort officiel du Cerfa 13703, encore téléchargeable ; le seuil bas en dessous duquel aucune formalité n’est due, qui dépend aussi de la hauteur et du type d’installation ; les règles propres à un lotissement, à une ZAC ou à un site patrimonial remarquable ; les modalités de dépôt en ligne, que chaque commune définit ; les taux de taxe d’aménagement et de taxe d’archéologie préventive, qui sont locaux ; les cas d’outre-mer. Nous ne les chiffrons pas ici plutôt que de les approcher.

Décisionpoint de départ3 anspour commencer les travaux+1 an1re prorogation+1 an2e prorogationCaducitétravaux interrompus > 1 an

Validité et prorogations, relevées sur les pages officielles le 26/08/2026.

Ce qui reste à faire une fois l’accord obtenu

Trois obligations survivent à la décision, et elles se perdent de vue. Adresser au maire la déclaration d’ouverture de chantier (Cerfa 13407*11) et afficher le récépissé sur le terrain. Installer pendant toute la durée du chantier un panneau visible depuis la voie publique, conforme au modèle réglementaire : c’est son affichage continu qui fait courir le délai de recours des tiers. Enfin, pour toute demande déposée depuis le 1er septembre 2022, déposer une déclaration auprès des services fiscaux dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, depuis votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr, service « Biens immobiliers ». C’est sur cette base que sont calculées la taxe d’aménagement et la taxe d’archéologie préventive.

À ne pas confondre avec la déclaration foncière H1/H2, qui est une autre démarche : l’autorisation d’urbanisme se dépose en mairie avant les travaux, la déclaration foncière se fait auprès des impôts après l’achèvement. Notre fiche déclaration préalable détaille la différence, et notre fiche permis de construire le bordereau PCMI1 à PCMI8 pièce par pièce.

Affichagepanneau surle terrainOuverturede chantierCerfa 13407*11Achèvementdéclarationà la mairieFiscalitédéclaration sous90 jours

Ce qui reste à faire une fois l’accord obtenu, relevé le 26/08/2026.

Questions fréquentes

Puis-je déposer une déclaration préalable au lieu d’un permis pour aller plus vite ?

Non. Le régime n’est pas au choix du demandeur : il découle de la surface créée et de la localisation du terrain. Un projet qui relève du permis et qui arrive en déclaration préalable revient, et le temps est perdu.

Le silence de la mairie vaut-il toujours accord ?

Non, et c’est la règle amputée la plus dangereuse. Le silence vaut non-opposition ou permis tacite dans le cas général, mais les imprimés prévoient expressément des cas où la décision implicite ne peut pas être acquise. L’administration doit vous en informer dans le mois qui suit le dépôt.

Faut-il un architecte pour une extension de 30 m² ?

Cela ne se juge pas sur les 30 m² mais sur le total. Si la surface de plancher de l’ensemble après travaux dépasse 150 m², l’architecte est obligatoire, même si la formalité reste une déclaration préalable.

Combien de temps l’autorisation reste-t-elle valable ?

Trois ans dans les deux régimes. Elle devient caduque si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou s’ils sont interrompus plus d’un an. La déclaration préalable peut être prorogée deux fois un an, à demander au moins deux mois avant l’expiration.

Un voisin peut-il attaquer une décision régulière ?

Oui. La non-opposition est délivrée « sous réserve du droit des tiers » : la mairie vérifie les règles d’urbanisme, pas le droit privé. Un tiers dispose de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage du panneau pour saisir le tribunal administratif.

Nos sources

Information relevée en août 2026. Un formulaire change de millésime sans préavis : vérifiez le numéro porté sur le document que vous téléchargez avant de le remplir.

formulaire.org est un site d’information privé et indépendant. Il n’est ni un service de l’État, ni un organisme de sécurité sociale. Il ne traite aucun dossier à votre place et ne facture aucune démarche.

Les sources que nous avons ouvertes

Chaque fait de cette fiche vient de l'une de ces pages. Nous les avons appelées : si l'une d'elles a changé depuis, c'est elle qui fait foi, pas nous.

Autres fiches de la rubrique Logement

Vous bloquez sur ce formulaire ?

Dites-nous ce qui bloque. On répond avec la référence officielle, pas avec une généralité.

Nous ne sommes ni l'administration ni l'entreprise dont parle cette page. formulaire.org est un site d'information privé et indépendant. Nous ne pouvons pas débloquer un compte, suivre un dossier, annuler un prélèvement ni rembourser quoi que ce soit — et nous ne transmettons votre message ni à l’administration ni à l’entreprise concernée. Pour agir sur votre situation, passez par le lien officiel indiqué plus haut dans la page.
N'envoyez ici aucune pièce d'identité, aucun numéro de compte, aucune coordonnée bancaire.

Votre message et votre adresse servent uniquement à vous répondre ; ils ne sont ni revendus ni transmis à un tiers. Vous pouvez demander leur suppression à tout moment — politique de confidentialité. Pour savoir comment ces fiches sont écrites et vérifiées, lisez notre méthode et qui la met en œuvre.