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2048-IMM-SD · Cerfa 12359*23

2048-IMM : la déclaration de plus-value immobilière que le notaire remplit et que vous signez

Portrait illustré de Fabien OrdonneauFabien Ordonneau · Vérifié en août 2026 · Argent

Ce qui fait refuser ce formulaire : Le dépôt conditionne la publication de l'acte : la déclaration doit être déposée accompagnée du paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux, à l'appui de la réquisition de publication, dans le mois de l'acte notarié.

Où obtenir ce formulaire

2048-IMM-SD · Cerfa 12359*23 se retrouve sur impots.gouv.fr, page ouverte et lue le 27/08/2026.

Accéder au formulaire officiel

Le 2048-IMM n’est presque jamais rempli par le vendeur. C’est le notaire qui l’établit, le dépose et paie l’impôt avec le prix de vente. Mais le formulaire porte, tout en bas, la mention « Signature du cédant » : vous signez un calcul fait par quelqu’un d’autre. Cette fiche sert à comprendre ce que vous signez.

Ce que le dépôt bloque si personne ne le fait

D’après le BOFiP, dans le cas général d’un acte notarié, la déclaration est déposée par le notaire au service de la publicité foncière, accompagnée du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, à l’appui de la réquisition de publication, dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte. Le dépôt et le paiement conditionnent donc la publication de la vente.

Deux situations sortent de ce schéma, toujours selon le BOFiP : lorsque la cession résulte d’une ordonnance judiciaire, la déclaration est déposée par le vendeur au service des impôts de son domicile dans le mois du versement du prix ; lorsqu’elle résulte d’un acte administratif, c’est la collectivité publique qui transmet la déclaration avant la publication. Certaines cessions par acte notarié relèvent aussi d’un dépôt par le vendeur à son service des impôts.

Quand aucune déclaration n’est due

Le BOFiP indique qu’aucune déclaration n’est exigée lorsque la plus-value est exonérée en application d’une exonération expresse, ou lorsque la plus-value est égale à zéro, ou encore en cas de moins-value. En revanche, pour une exonération seulement partielle, la déclaration reste obligatoire, avec paiement de l’impôt sur la fraction imposable.

Attention au champ du formulaire : son titre exact est « Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir (définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI) ». Il couvre l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value (articles 150 U, 150 UC-I et 150 UD du CGI), le prélèvement dû par les non-résidents (article 244 bis A) et la taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G).

Comment relire le calcul, ligne par ligne

Le millésime 2026 (N° 2048-IMM-SD, 05-2026, cerfa 12359*23) suit une mécanique en deux temps.

Le prix de cession corrigé (ligne 13) = prix de cession (10) + charges et indemnités supportées par l’acquéreur (11) − frais et taxes supportés par le vendeur (12).

Le prix d’acquisition corrigé (ligne 26) additionne le prix d’acquisition ou la valeur vénale (20), les charges et indemnités (21), les frais d’acquisition (22), les dépenses de travaux (23) et les frais de voirie, réseaux et distribution (24), puis retranche certains amortissements (25). Deux forfaits figurent en toutes lettres sur l’imprimé et méritent d’être vérifiés :

  • Ligne 22 — pour une acquisition à titre onéreux, les frais d’acquisition sont retenus pour leur montant réel ou « fixé à 7,5 % du prix d’acquisition ».
  • Ligne 23 — les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être retenues pour leur montant réel ou pour un « montant forfaitaire égal à 15 % du prix d’acquisition si immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans ».

La différence entre les deux (ligne 13 − ligne 26) donne la plus-value brute, ligne 30.

Le double barème d’abattement : le point le plus souvent mal compris

Le formulaire calcule l’abattement pour durée de détention deux fois, avec deux taux différents, parce que l’assiette de l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux ne suivent pas la même cadence.

  • Partie I, lignes 40 à 43 — abattement applicable à l’impôt sur le revenu. Le BOFiP donne la cadence : « 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; 4 % au terme de la vingt-deuxième année », soit une exonération totale au bout de 22 ans.
  • Partie II, lignes 90 à 93 — abattement applicable aux prélèvements sociaux : « 1,65 % pour chaque année au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; 1,60 % pour la vingt-deuxième année ; 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième », soit une exonération totale au bout de 30 ans.

Si vous voyez le même pourcentage reporté ligne 42 et ligne 92, c’est une anomalie à signaler. Les deux lignes 41 et 91 partent du même compteur : le « nombre d’années de détention au-delà de la 5e année ».

Les taux appliqués au bout de la chaîne

Pour une personne physique, la ligne 61 applique 19 % à la plus-value nette imposable. Côté prélèvements sociaux, l’imprimé détaille trois lignes : CSG à 9,2 % (110), CRDS à 0,5 % (111) et prélèvement de solidarité à 7,5 % (112) — soit 17,2 % au total. Service-public.gouv.fr confirme ces deux taux de 19 % et 17,2 %.

Une note de bas de page du formulaire écarte la CSG et la CRDS pour les personnes qui ne sont pas affiliées au régime obligatoire français de sécurité sociale mais relèvent d’un régime d’un autre État de l’Union européenne, de l’EEE ou de la Suisse, ainsi que pour certains assurés affiliés au Royaume-Uni.

Trois cases peuvent encore réduire la note, sous conditions renvoyées à la notice : l’exonération partielle des lignes 45 et 95, l’abattement exceptionnel de 60 %, 75 % ou 85 % de l’article 150 VE (lignes 47 et 97), et l’exonération plafonnée à 150 000 € au profit de certaines personnes physiques non résidentes (lignes 49 et 99).

Ce qu’on n’a pas pu vérifier

Nous n’avons pas ouvert la notice du 2048-IMM. Or c’est elle qui porte, page 9, le tableau de calcul de la taxe de l’article 1609 nonies G sur les plus-values élevées (ligne 118) : nous ne donnons donc ni seuil de déclenchement ni taux. Ce sont les mêmes réserves pour les conditions des exonérations partielles visées ligne 45 (1° bis, 7° et 8° du II de l’article 150 U) et pour l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE, qui renvoient tous à la notice.

Des versions séparées portant la référence 2048-IMM-NOT-SD ont existé pour les millésimes 2023 à 2025. Nous n’avons pas établi si elles restent en usage à côté du 2048-IMM-SD 2026.

Enfin, la vente d’un terrain à bâtir est explicitement exclue de cet imprimé et nous n’avons pas identifié le formulaire applicable dans ce cas. Si votre vente porte sur un terrain à bâtir, posez la question au notaire avant la signature.

Les sources que nous avons ouvertes

Chaque fait de cette fiche vient de l'une de ces pages. Nous les avons appelées : si l'une d'elles a changé depuis, c'est elle qui fait foi, pas nous.

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