2044-EB : l’engagement de location qui se joint une fois, l’année d’achèvement

La 2044-EB n’est pas une déclaration annuelle. C’est un engagement, à produire une fois, au bon moment. Se tromper d’année est l’erreur la plus coûteuse du dossier, parce qu’elle porte sur la formalité qui ouvre l’avantage fiscal.

L’année qui compte, et une seule

La documentation fiscale consultée l’écrit ainsi : l’engagement doit être joint « à sa déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure ». Et il doit l’être même si le logement n’est pas encore loué à cette date : la mise en location doit intervenir dans les douze mois. Si le bail n’est pas signé au moment de la déclaration, il est joint plus tard, « à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé ».

Le formulaire 2044-EB du millésime 2026 porte en tête l’instruction : « Joindre un exemplaire par logement éligible, à votre déclaration des revenus de 2025 ». Un exemplaire par logement, donc — pas un pour l’ensemble d’un patrimoine.

Une fois, mais pas « et puis on n’en parle plus »

L’engagement lui-même ne se redépose pas chaque année. En revanche, les pièces qui l’accompagnent reviennent en cas de changement : en cas de changement de locataire pendant la période d’engagement, il faut joindre à la déclaration des revenus de l’année du changement une copie du nouveau bail et une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du bail. À côté, la 2044 ou la 2044-SPE, elles, se déposent bien chaque année : ne confondez pas les deux logiques.

Les dispositifs que le millésime 2026 accepte réellement

Le formulaire est visé aux articles 199 septvicies et 199 novovicies du code général des impôts. Les cases à cocher du millésime 2026, telles qu’elles figurent sur l’imprimé :

• Denormandie ancien, métropole ou outre-mer, engagement initial de 6 ou 9 ans. L’imprimé précise que « le dispositif “Denormandie ancien” concerne les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019 » et que loyer et ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds applicables au dispositif « Pinel ».
• Pinel métropole ou Pinel outre-mer (hors Pinel Bretagne), engagement initial de 6 ou 9 ans. L’imprimé indique que « le dispositif “Pinel” concerne les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 ».
• Pinel Bretagne, engagement initial de 6 ou 9 ans, pour les investissements réalisés en région Bretagne du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024. L’imprimé ajoute un avertissement en gras : « si vous relevez du dispositif “Pinel Bretagne”, vous devez obligatoirement souscrire la déclaration complémentaire spécifique annuelle n°2041 PB à renvoyer à la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature ». C’est une seconde obligation, annuelle, à ne pas manquer.
• Prorogations triennales : première ou seconde prorogation de l’engagement initial de 6 ans, unique prorogation de l’engagement initial de 9 ans, pour Pinel ; première prorogation triennale de l’engagement de 6 ans pour Denormandie.
• Scellier métropole ou outre-mer, secteur intermédiaire : première et seconde prorogations triennales de l’engagement initial de location.

Le piège : la description en ligne ne colle plus à l’imprimé

La fiche descriptive du formulaire sur impots.gouv.fr présente encore la 2044-EB comme réservée aux propriétaires souhaitant bénéficier « d’une déduction au titre de l’amortissement (Robien recentré ou Borloo neuf) ou des réductions d’impôt sur le revenu (Scellier, Scellier outre-mer) ». Le formulaire du millésime 2026, lui, n’offre aucune case Robien ni Borloo : il propose Denormandie, Pinel, Pinel Bretagne et les prorogations Scellier. Fiez-vous à l’imprimé de l’année, pas au texte de présentation.

Ce que le formulaire vous demande de remplir

• Propriétaire du logement : nom, prénom ou raison sociale, adresse. Le formulaire vise « personne physique ou personne morale ».
• Avantage fiscal demandé : une case à cocher parmi celles listées plus haut.
• Lieu de situation du logement : adresse, code postal, commune, appartement, étage, escalier, bâtiment, résidence, nombre de pièces. Une case spécifique existe pour un logement Scellier situé en zone de revitalisation rurale.
• Nature et caractéristiques du logement, avec une rubrique différente selon le cas : logement acquis neuf, acquis en l’état futur d’achèvement, acquis en vue de sa réhabilitation, local acquis inachevé, logement que le propriétaire fait construire, local transformé en logement, logement acquis réhabilité, logement ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA, logement faisant l’objet de travaux d’amélioration (Denormandie). Chacune réclame des dates — acquisition, dépôt de la demande de permis de construire, achèvement — et un prix d’acquisition ou prix de revient. Une note précise que la date du permis peut être remplacée « le cas échéant » par celle de la déclaration préalable des travaux.
• Caractéristiques de la location : la surface du logement « à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer », la date de prise d’effet de la location, le loyer mensuel hors charges et le nom du locataire. Une rubrique distincte existe pour la location à certains organismes publics ou privés, avec le nom et l’adresse de l’organisme locataire et le nom du sous-locataire.
• Engagement initial de location : la partie signée, que le propriétaire personne physique remplit selon le dispositif et la durée qui le concernent.

Les plafonds de loyer et de ressources ne figurent pas sur le formulaire : il renvoie aux articles 2 terdecies C, 2 terdecies D et 2 terdecies F de l’annexe III au code général des impôts, et pour Pinel Bretagne à un arrêté préfectoral de région.