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2044 · Cerfa 50156*30

2044, 2044-SPE ou rien du tout : ce qui décide, et pourquoi le dépôt vous engage 3 ans

Portrait illustré de Fabien OrdonneauFabien Ordonneau · Vérifié en août 2026 · Argent

Ce qui fait refuser ce formulaire : Déposer une 2044 alors qu'on relève de plein droit du micro-foncier : ce simple dépôt vaut option pour le régime réel, irrévocable pendant 3 ans puis reconduite tacitement chaque année.

Où obtenir ce formulaire

2044 · Cerfa 50156*30 se retrouve sur impots.gouv.fr, page ouverte et lue le 27/08/2026.

Accéder au formulaire officiel

Beaucoup de propriétaires cherchent « la 2044 en PDF » alors qu’ils n’ont, en réalité, aucune 2044 à déposer. Le point de départ n’est pas le formulaire : c’est le régime d’imposition.

À comparer avec les autres imprimés : le tableau des annexes de la déclaration de revenus — 2042, 2042-C, RICI, 2044, 2044-SPE, IFI et NR en vis-à-vis.

Le piège : déposer une 2044 vous engage trois ans

Si vous relevez de plein droit du micro-foncier, déposer quand même une 2044 vaut option pour le régime réel. La notice officielle ne laisse pas de place au doute : « Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de ces trois ans, votre option pour le régime réel d’imposition est renouvelée tacitement tous les ans. » L’option s’applique en outre à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Autrement dit : une 2044 remplie « pour voir » n’est pas neutre.

Quand vous n’avez rien à déposer

Le micro-foncier s’applique de plein droit si vous remplissez simultanément les conditions suivantes :

  • vos revenus fonciers proviennent de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales, ou de parts de sociétés immobilières de copropriétés dotées de la transparence fiscale et, le cas échéant, de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ainsi que de parts de FPI ;
  • le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal, toutes propriétés confondues, n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année ;
  • aucun de vos immeubles — ni de ceux des sociétés dont vous êtes associé — ne bénéficie d’un régime particulier : déduction spécifique, option pour la déduction au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR », « Borloo neuf »), monument historique et assimilé, immeuble détenu en nue-propriété, ou réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique (articles 199 decies EA et 199 decies F du code général des impôts) ;
  • vous n’avez pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement de vos parts de SCPI (« Robien SCPI » ou « Borloo SCPI »).

Dans ce cas : pas de 2044. Vous portez le montant total de vos revenus bruts, charges non comprises, en case 4 BE de votre déclaration de revenus n° 2042. Un abattement de 30 % représentatif des frais est appliqué automatiquement. En contrepartie, vous ne déduisez ni travaux ni charges réelles.

Quand la 2044 est obligatoire

  • le montant annuel de vos revenus fonciers bruts, toutes propriétés confondues, dépasse 15 000 € ;
  • ou vous êtes expressément exclu du micro-foncier ;
  • ou vous relevez du micro-foncier et choisissez d’opter pour le régime réel — avec l’engagement de 3 ans décrit plus haut.

Quand c’est la 2044 spéciale, et pas la 2044

La notice réserve la 2044-SPE à trois situations :

  • revenus de la location de logements neufs ou assimilés pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (« Borloo neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré », « Besson neuf », « Périssol »), ou ouvrant droit à une déduction spécifique dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » ;
  • immeubles spéciaux : monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété ;
  • parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ».

Pour recevoir automatiquement cette déclaration l’année suivante, la notice indique de cocher la case 4 BZ de la 2042.

Le cas particulier des parts de sociétés immobilières et de FPI

Si vous ne percevez de revenus fonciers qu’à travers des sociétés immobilières translucides ou des FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés, vous êtes expressément exclu du micro-foncier — et vous n’avez pas non plus de 2044 à remplir. La notice indique de déclarer ces revenus en case 4 BA de la 2042, en joignant une annexe avec les coordonnées des sociétés ou du fonds, le montant des revenus par société ou FPI et, le cas échéant, vos intérêts d’emprunt. Seuls les contribuables qui détiennent à la fois des parts de sociétés immobilières (ou de FPI) et des immeubles loués nus peuvent relever du micro-foncier. Les sociétés immobilières, de leur côté, doivent obligatoirement télédéclarer leur déclaration de résultat n° 2072-S ou 2072-C.

Quel millésime télécharger

Un imprimé fiscal porte l’année de dépôt, pas l’année des revenus. L’imprimé millésime 2026 s’intitule « Déclaration des revenus fonciers 2025 » et porte le numéro N° 50156 # 30. Si vous cherchez « la 2044 pour 2024 », levez d’abord l’ambiguïté : voulez-vous déclarer les revenus 2024 (imprimé millésime 2025) ou récupérer l’imprimé millésime 2024, qui portait les revenus 2023 ? Sur impots.gouv.fr, la page du formulaire 2044 propose les millésimes 2026, 2025 et 2024.

Le fichier PDF de la 2044 est gratuit sur impots.gouv.fr, comme sa notice. La notice porte la mention : « Cette notice n’a qu’une valeur indicative. Elle ne se substitue pas à la documentation officielle de l’administration. »

Où et comment la déposer

La 2044 est une annexe : l’imprimé lui-même précise qu’elle se rattache à « votre déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 ». La notice ajoute que l’ensemble de vos revenus fonciers se déclare à l’adresse de votre domicile personnel, et non à celle du bien loué. La déclaration en ligne sur impots.gouv.fr reste, comme pour la 2042, la voie normale.

Ce qu’on n’a pas pu vérifier

L’adresse impots.gouv.fr consacrée à la 2044-SPE que nous avons essayée renvoyait une erreur 404 : tout ce qui la concerne ci-dessus vient de la notice officielle de la 2044, millésime 2026, et non d’une page dédiée.

Le traitement des déficits fonciers — imputation sur le revenu global, plafonds, report — n’a pas été vérifié et n’apparaît pas ici. Nous n’avons pas non plus établi ce qui se passe l’année où vos revenus repassent sous 15 000 € pendant une option pour le réel encore en cours, ni le détail des « déductions spécifiques » auxquelles renvoie le paragraphe 228 de la notice. Enfin, la location meublée ne relève pas des revenus fonciers et ne se déclare donc pas sur la 2044 : si c’est votre cas, cette fiche n’est pas la bonne.

Les sources que nous avons ouvertes

Chaque fait de cette fiche vient de l'une de ces pages. Nous les avons appelées : si l'une d'elles a changé depuis, c'est elle qui fait foi, pas nous.

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