Bail d’habitation : les clauses à relire avant de signer

Le bail d’habitation que l’agence vous a envoyé fait une douzaine de pages. Avant de parapher la dernière, relisez quatre choses : le type de contrat, les mentions obligatoires, la durée et les clauses que la loi déclare nulles. Depuis le 1er octobre 2026, le modèle officiel a changé, et un contrat préparé cet été sur l’ancien gabarit peut encore traîner dans les dossiers. Pour le détail article par article, le guide bail d’habitation : vide, meublé, colocation renvoie à chaque texte officiel. Ici, on s’en tient à ce qui se vérifie avant la signature, stylo en main.

Vide, meublé ou colocation : quel bail d’habitation pour votre logement ?

Commencez par l’intitulé, en haut de la première page. Location vide ou location meublée : ce mot décide de presque tout le reste, la durée, le dépôt, le préavis. Un logement meublé doit contenir le mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981, de quoi dormir, manger et vivre normalement. Un matelas posé au sol et deux chaises ne font pas un meublé, même si le bail le dit.

Le bail d’habitation encadré par la loi du 6 juillet 1989 vise la résidence principale du locataire, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an (article 2). Une résidence secondaire ou une location saisonnière sort de ce cadre.

Deux cas particuliers méritent un coup d’œil. L’étudiant en meublé peut signer pour neuf mois, sans reconduction (article 25-7). Le bail mobilité, créé par la loi ELAN en 2018, est réservé à des profils précis : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire (article 25-12). Si vous n’entrez dans aucune de ces cases, ce contrat ne vous concerne pas.

Pour la colocation, plusieurs locataires partagent le logement, avec un bail commun ou un bail chacun. Un couple marié ou pacsé seul dans l’appartement n’est pas une colocation (article 8-1).

Le contrat type et le nouveau bail du 1er octobre 2026

Le bail d’une location vide ou meublée doit suivre un modèle fixé par décret. Ce modèle vient d’être modifié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet. Il s’applique aux baux signés depuis le 1er octobre 2026, en vide, en meublé et en colocation à bail unique.

Le changement qui compte le plus se trouve dans la clause résolutoire, celle qui permet de mettre fin au bail en cas d’impayé. Elle vise désormais aussi le dépôt de garantie non versé, en plus du loyer et des charges. Et elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse.

Le modèle ajoute aussi des clauses facultatives sur l’assurance habitation, les troubles de voisinage et l’occupation en résidence principale, ainsi qu’un champ, facultatif lui aussi, pour le numéro de portable des parties. Les baux en cours n’ont pas à être refaits. Ils passent au nouveau modèle lors du premier renouvellement après le 1er octobre.

Le geste à faire, avant toute signature : comparez la structure de votre contrat avec la version en vigueur. Si la clause résolutoire ne parle que de loyers et de charges, le document a été préparé sur l’ancien modèle. Demandez la version à jour. Le bail mobilité, la location saisonnière et la courte durée ne relèvent pas de ces modèles.

Les mentions que le bail doit contenir

Le contrat type liste des rubriques précises, et chacune doit être remplie. Relisez dans cet ordre : l’identité du bailleur et son adresse, celle du locataire, puis la description du logement. La surface habitable doit figurer, de même que les pièces, les équipements et les parties communes auxquelles vous avez accès.

Viennent ensuite la date de prise d’effet, la durée, le montant du loyer et ses modalités de paiement, les charges et leur mode de règlement, puis le montant du dépôt de garantie. Une ligne vide sur le montant ou la surface, et c’est vous qui portez le flou pendant trois ans.

Joignez ensuite au contrat, dans cet ordre : l’état des lieux d’entrée, signé par les deux parties, puis le dossier de diagnostics techniques. L’organisme ne vous fera aucun rappel si un diagnostic manque. C’est à vous de compter les pièces avant de rendre le stylo.

Durée, reconduction et préavis : ce que la loi fixe

En location vide, le bail dure au moins trois ans quand le bailleur est un particulier (six ans pour une société). À l’échéance, sans congé de l’une ou l’autre partie, il se reconduit tout seul, aux mêmes conditions. Le meublé étudiant fait exception : neuf mois, puis le contrat s’arrête.

Le préavis du locataire, lui, se lit à l’article 15 de la loi de 1989. Trois mois en location vide en règle générale, un mois en zone tendue ou dans certains cas prévus par le texte, un mois en meublé. C’est l’erreur classique : partir du principe qu’un mois suffit partout. Vérifiez si votre commune est classée en zone tendue avant d’envoyer votre lettre.

Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et seulement pour trois motifs : reprendre le logement pour l’habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Un bail qui lui réserve le droit de vous faire partir « à tout moment » ne vaut rien sur ce point.

Le dépôt de garantie et la révision du loyer

Le dépôt de garantie est plafonné. Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois hors charges en meublé, selon Service-Public.fr (page vérifiée le 9 juin 2026). Aucun dépôt n’est autorisé quand le loyer se paie par trimestre d’avance, ni pour un bail mobilité. Un chiffre plus élevé dans le contrat ? Faites-le corriger avant de signer, pas après.

À la sortie, le bailleur doit vous rendre le dépôt dans un délai qui court à partir de la remise des clés. Un mois si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, deux mois s’il y a des différences. D’où l’importance de l’état des lieux d’entrée : c’est lui qui fixe la référence, pièce par pièce.

Pour le loyer, regardez la clause de révision. Il ne peut augmenter qu’une fois par an, selon l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, et seulement si le bail le prévoit. Pas de clause, pas de révision. La date de référence de l’indice doit être écrite dans le contrat.

Les clauses interdites qui n’ont aucune valeur

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une longue liste de clauses « réputées non écrites ». Elles peuvent figurer dans votre contrat. Elles ne s’appliquent pas pour autant. Vous n’êtes pas tenu de les respecter, même après les avoir signées.

Celles qui reviennent le plus dans les contrats rédigés à la main : le prélèvement automatique imposé comme seul mode de paiement, des frais facturés pour l’envoi ou l’établissement de la quittance, des amendes ou pénalités en cas de manquement au règlement, l’obligation de s’assurer chez un assureur choisi par le bailleur. Les visites imposées le dimanche ou un jour férié en font partie aussi.

Une nuance, une seule : une clause interdite ne rend pas tout le bail nul. Seule la clause tombe, le reste du contrat continue de s’appliquer. Vous pouvez donc signer un bail qui en contient une, en sachant qu’elle ne vous engage pas. Je préfère toutefois la faire rayer et parapher avant la signature : c’est une discussion de moins le jour où un désaccord surgit.

Ne signez rien avant d’avoir relu ces lignes

Quatre vérifications, dans l’ordre. L’intitulé : vide, meublé, mobilité, et votre situation correspond-elle ? La clause résolutoire : mentionne-t-elle le dépôt de garantie, signe du modèle en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ? Le dépôt : un mois en vide, deux en meublé, pas plus. Les clauses de l’article 4 : rayez celles qui n’ont rien à faire là.

Ensuite seulement, signez chaque page et gardez votre exemplaire, avec l’état des lieux et les diagnostics. Pas de version scannée de travers envoyée par message : un original, ou un PDF complet, signé par les deux parties.

La règle à retenir : ce que la loi interdit ne devient jamais valable parce que vous l’avez signé, mais ce que vous avez oublié de relire, en revanche, vous engage pour trois ans.