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2044 · Cerfa 10334

Revenus fonciers au réel (2044) : ce qui se déduit, ce que devient le déficit

Portrait illustré de Fabien OrdonneauFabien Ordonneau · Vérifié en août 2026 · Argent

Ce qui fait refuser ce formulaire : En dessous de 15 000 €, choisir le régime réel n'est pas réversible : l'option est irrévocable pendant 3 ans, même si le micro-foncier redevient plus favorable entre-temps.

Où obtenir ce formulaire

2044 · Cerfa 10334 se retrouve sur impots.gouv.fr, page ouverte et lue le 27/08/2026.

Accéder au formulaire officiel

La 2044 n’est pas une déclaration autonome : c’est une annexe à la déclaration de revenus n° 2042. Elle sert à déclarer les revenus tirés de la location de locaux non meublés — loyers, fermages — ainsi que certaines parts de sociétés immobilières et de fonds de placement immobilier.

Ce qui bloque : l’option pour le réel vous engage 3 ans

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez automatiquement du micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % et sans 2044 à remplir. Vous pouvez opter pour le régime réel — mais service-public.gouv.fr est clair : « Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. » Une année de gros travaux peut justifier l’option ; les deux années suivantes, vous restez dedans, y compris si le micro-foncier redevient plus avantageux.

Au-dessus de 15 000 €, la question ne se pose pas : le régime réel s’impose, et la 2044 devient obligatoire.

2044 ou 2044-SPE ?

Imprimé Pour qui Cerfa
2044 Cas courant du bailleur au régime réel 10334
2044-SPE Monuments historiques, dispositifs Borloo ou Scellier, nue-propriété, parts de SCPI avec amortissement 10335
2044-EB Engagement de location 11639

Notices associées : 2044-NOT (Cerfa 50156) et 2044-SPE-NOT (Cerfa 50157). Le formulaire est édité par le ministère chargé des finances et se transmet au service des impôts dont vous dépendez.

Ce qui se déduit

Le régime réel ne fonctionne que si vous avez gardé vos justificatifs. Charges admises, d’après service-public.gouv.fr :

  • Frais de réparation et d’entretien
  • Travaux d’amélioration
  • Provisions pour charges de copropriété
  • Frais de gestion
  • Primes d’assurance
  • Intérêts des emprunts
  • Certains impôts : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Attention : la nature des travaux compte plus que leur montant. « Amélioration » et « construction ou agrandissement » ne se traitent pas de la même façon, et c’est là que les redressements se concentrent.

Ce que devient le déficit

Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier ne part pas d’un bloc sur votre revenu global. Il se coupe en deux :

  • La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €.
  • Si le revenu global ne suffit pas à absorber cette imputation, le reliquat est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • La part qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur le revenu global : elle reste déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un déficit ne se « rattrape » donc pas librement : il faut le suivre d’une année sur l’autre, et le reporter au bon endroit.

Ce qui reste dû quoi qu’il arrive

Les revenus fonciers nets supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l’impôt sur le revenu. Un calcul fait uniquement sur la tranche d’imposition sous-estime la charge réelle.

Ce qui n’entre pas dans la 2044

La 2044 vise la location non meublée. Une location meublée relève d’une autre catégorie de revenus et d’autres imprimés. Vérifiez ce point avant de remplir quoi que ce soit : c’est le motif de rejet le plus mécanique.

Ce qu’on n’a pas pu vérifier

La frontière entre « travaux d’amélioration » déductibles et travaux de construction, reconstruction ou agrandissement non déductibles n’est pas détaillée sur les pages que nous avons ouvertes — c’est pourtant le point qui fait le plus souvent revenir un dossier. Nous n’avons pas vérifié le traitement des revenus fonciers de source étrangère, ni le sort du déficit reporté lorsque le bien est vendu avant la fin de la période d’engagement, ni les règles propres à la location meublée. Nous n’avons pas non plus lu la notice 2044-NOT case par case, ni contrôlé si les seuils et le taux de prélèvements sociaux cités ici ont été modifiés pour le millésime que vous déposez.

Les sources que nous avons ouvertes

Chaque fait de cette fiche vient de l'une de ces pages. Nous les avons appelées : si l'une d'elles a changé depuis, c'est elle qui fait foi, pas nous.

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