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2044 · n° 50156#30

Revenus fonciers : ce qui décide entre le micro-foncier et la déclaration 2044, et ce qui se déduit vraiment

Portrait illustré de Fabien OrdonneauFabien Ordonneau · Vérifié en août 2026 · Argent

Ce qui fait refuser ce formulaire : Porter en charges des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement : la notice les exclut expressément, ainsi que les travaux qui en sont indissociables — elle cite la réfection de la toiture en cas de construction d'un étage supplémentaire.

Où obtenir ce formulaire

2044 · n° 50156#30 se retrouve sur impots.gouv.fr, page ouverte et lue le 27/08/2026.

Accéder au formulaire officiel

Avant de chercher comment remplir la 2044, il faut savoir si vous devez la remplir. Dans beaucoup de cas, ce n’est pas vous qui choisissez.

À comparer avec les autres imprimés : le tableau des annexes de la déclaration de revenus — pour situer la 2044 parmi les autres annexes.

Ce qui décide à votre place

Le régime micro-foncier s’applique de plein droit si toutes les conditions suivantes sont réunies simultanément, d’après la notice 2044 :

  • vos revenus fonciers proviennent de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales, ou de parts de sociétés immobilières de copropriétés dotées de la transparence fiscale, et le cas échéant de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, ainsi que de parts de FPI ;
  • le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal, toutes propriétés confondues, n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, quelle que soit la durée de la location dans l’année ;
  • vos immeubles, et ceux des sociétés dont vous êtes associé, ne relèvent d’aucun régime particulier ;
  • vous n’avez pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement de vos parts de SCPI.

La limite de 15 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des loyers en principal, des recettes accessoires et, le cas échéant, de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés immobilières ou FPI dont vous êtes associé, à proportion de vos droits dans le bénéfice comptable — en ne retenant que les recettes encaissées par la société ou le fonds, sans tenir compte de ses charges.

Si vous êtes dans le champ du micro-foncier, vous n’avez pas de 2044 à remplir : vous portez le total de vos revenus perçus, charges non comprises, en case 4 BE de la déclaration n° 2042. Un abattement de 30 % représentatif des frais est alors appliqué automatiquement.

Les situations qui vous excluent du micro-foncier

La notice liste les régimes particuliers qui ferment la porte :

  • immeubles bénéficiant d’une déduction spécifique ;
  • immeubles pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré », « Borloo neuf » ;
  • immeubles spéciaux : monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété ;
  • immeubles pour lesquels sont demandées les réductions d’impôt pour investissements locatifs dans le secteur touristique (articles 199 decies EA et 199 decies F du CGI).

Un cas piège mérite d’être signalé : si vous percevez des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés immobilières ou de FPI, vous êtes expressément exclu du micro-foncier. La notice explique pourquoi : seuls les contribuables qui détiennent à la fois des parts de sociétés immobilières (ou de FPI) et des immeubles loués nus peuvent en bénéficier. Dans ce cas, si vous ne détenez que des parts, vous ne remplissez pas non plus de 2044 : vous déclarez case 4 BA de la 2042, en joignant en annexe les coordonnées des sociétés ou du FPI et le montant des revenus par société ou FPI.

Vous devez souscrire une 2044 si…

  • vos revenus fonciers bruts annuels, toutes propriétés confondues, dépassent 15 000 € ;
  • ou vous êtes expressément exclu du micro-foncier ;
  • ou vous relevez de plein droit du micro-foncier mais souhaitez opter pour le régime réel.

L’option pour le réel vous engage trois ans

C’est le point qu’il faut peser avant de déposer. L’option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044 — il n’y a pas de courrier séparé à écrire. Mais la notice est nette : cette option est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, pas seulement au bien qui vous a décidé. À l’issue de ces trois ans, l’option est renouvelée tacitement tous les ans.

Autrement dit : une année de gros travaux peut rendre le réel intéressant, mais elle vous y enferme pour deux années de plus, y compris si vos autres biens auraient mieux profité de l’abattement de 30 %.

2044 ou 2044 spéciale

La déclaration 2044 spéciale remplace la 2044 si :

  • vous avez perçu des revenus de logements neufs ou assimilés pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (« Borloo neuf », « Robien » sous ses variantes, « Besson neuf », « Périssol »), ou ouvrant droit à une déduction spécifique dans le cadre du « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » ;
  • vous possédez des immeubles spéciaux : monuments historiques et assimilés, ou immeubles détenus en nue-propriété ;
  • vous détenez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour l’amortissement : « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ».

Pour recevoir automatiquement cette déclaration l’année suivante, la notice indique de cocher la case 4 BZ de la 2042.

Les charges qui se déduisent, ligne par ligne

Ligne Ce qu’elle couvre
221 Frais d’administration et de gestion, dont les rémunérations des gardes et concierges, allouées à raison de leurs fonctions
222 Autres frais de gestion : correspondance, déplacement, téléphone, matériels et mobilier de bureau, frais d’enregistrement des baux — déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local
223 Primes d’assurance
224 Dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées
224 bis Dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond de déficit rehaussé
225 Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
226 Indemnités d’éviction, frais de relogement
227 Taxes foncières et taxes annexes de l’année

Deux précisions comptent. Le forfait de 20 € par local est réputé couvrir l’ensemble des autres frais de gestion : vous ne pouvez pas procéder à un complément de déduction lorsque leur montant réel est supérieur. Et par « local », il faut retenir chaque bien donné en location, dépendances immédiates comprises dès lors qu’elles sont louées au même locataire.

Côté assurances, sont notamment déductibles les primes couvrant l’incendie et risques annexes, les dégâts des eaux, le bris de glace, la tempête, la grêle ou la neige, le vol ou le vandalisme, les catastrophes naturelles, la responsabilité civile du propriétaire bailleur (« propriétaire non-occupant ») et le risque d’impayés de loyers. En revanche les primes qui garantissent les récoltes, le bétail, le matériel ou le mobilier ne le sont pas.

La ligne qui fait recaler le dossier

La notice pose la frontière en trois blocs.

Les dépenses de réparation et d’entretien maintiennent ou remettent en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Exemples cités : traitement des bois contre les insectes xylophages, recherche et analyse de la nocivité de l’amiante, diagnostics plomb ou risques naturels rendus obligatoires, remise en état du chauffage central, remise en état de la toiture, ravalement et crépissage, remplacement de la chaudière, mise aux normes ou remplacement d’un ascenseur vétuste.

Les dépenses d’amélioration apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble : installation initiale ou remplacement d’un chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ; agrandissement des fenêtres et pose de persiennes ; réfection de l’installation électrique et nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable. Pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation — avec deux exceptions expresses pour les locaux professionnels et commerciaux : le traitement de l’amiante et l’accueil des personnes handicapées.

Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. La notice précise ce qu’elle vise : les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux, qui apportent une modification importante au gros œuvre, ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Et elle ferme la porte au contournement : ne sont pas non plus déductibles les travaux indissociables des travaux d’agrandissement — l’exemple donné est la réfection de la toiture en cas de construction d’un étage supplémentaire.

Deux autres refus fréquents : vous ne pouvez pas déduire la rémunération du travail que vous avez vous-même consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble. Et les subventions de l’ANAH comme les indemnités d’assurance doivent être déclarées en recettes, ligne 213 ; en contrepartie, les travaux déductibles qu’elles ont financés peuvent être portés ligne 224.

Si vous déduisez des dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien, la notice demande de remplir en page 4 la rubrique 400, « paiement des travaux ».

Le déficit foncier et ses trois plafonds

Le déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle de 10 700 €.

  • Lorsqu’un déficit est constaté sur un logement relevant du dispositif « Cosse », cette limite est portée à 15 300 €.
  • La limite de 10 700 € (ou 15 300 €) est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 €, à raison de dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce dispositif s’applique aux dépenses pour lesquelles vous justifiez de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Attention au placement des lignes : pour bénéficier du plafond rehaussé, les dépenses de rénovation énergétique concernées doivent apparaître uniquement ligne 224 bis, et non ligne 224. Si vous ne souhaitez pas en bénéficier — le rehaussement est optionnel — laissez la ligne 224 bis vide et reportez l’ensemble en 224.

La fraction du déficit qui dépasse ces limites, ou qui provient des intérêts d’emprunt, ne s’impute pas sur le revenu global.

La contrepartie du déficit imputé : continuer à louer

C’est l’engagement que beaucoup découvrent trop tard. L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est pas optionnelle : elle s’applique automatiquement dès qu’un déficit est dégagé ligne 420. Mais elle sera remise en cause si vous cessez de louer l’immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation.

La notice prévoit des sorties : l’abandon de la location motivé par le licenciement, l’invalidité ou le décès du contribuable ou de l’un des époux ou partenaires soumis à imposition commune, ou l’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu au déficit. En dehors de ces cas, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués.

Si vous êtes associé d’une société immobilière ou d’un FPI, la même logique s’applique : vous devez conserver vos parts pendant au moins trois ans, et la société ou le fonds doit louer l’immeuble pendant les trois années qui suivent l’imputation.

Enfin, si vous avez vendu ou cessé de louer en cours d’année un immeuble ayant donné lieu à un déficit imputé sur votre revenu global des trois années précédentes, il faut le signaler rubrique 460 : adresse de l’immeuble ou dénomination et adresse de la société, et date de la vente ou de l’abandon de la location.

Ce qu’on n’a pas pu vérifier

  • Le numéro d’enregistrement de la déclaration. La déclaration 2044 et sa notice portent le même numéro, 50156#30, imprimé en première page de chacun des deux documents du millésime 2026.
  • Le calendrier de dépôt. La 2044 est une annexe de la déclaration de revenus et suit ses échéances, qui varient selon le département et le mode de déclaration. La notice consultée ne les donne pas ; vérifiez les dates limites de l’année sur impots.gouv.fr.
  • L’arbitrage micro-foncier / réel dans votre cas. Nous exposons les règles, pas le calcul. Le point de bascule dépend du rapport entre vos charges réelles et l’abattement de 30 %, et de l’engagement de trois ans — cette fiche ne le tranche pas pour vous.
  • Les dispositifs « Borloo ancien », « Cosse » et les conventionnements Anah. La notice y consacre des paragraphes entiers avec des taux de déduction spécifique (15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 %), des engagements de location de 6 ou 9 ans et des plafonds de loyer et de ressources du locataire que nous n’avons pas détaillés ici. Si vous êtes conventionné, ces règles priment.
  • Le formulaire 2044-EB. Il figure sur la page impots.gouv.fr aux côtés de la 2044 et de la 2044 spéciale, comme engagement de location. Nous ne l’avons pas ouvert et n’en décrivons pas l’usage.

Les sources que nous avons ouvertes

Chaque fait de cette fiche vient de l'une de ces pages. Nous les avons appelées : si l'une d'elles a changé depuis, c'est elle qui fait foi, pas nous.

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